ワンルームマンション経営、不動産投資で作った借金は債務整理をする事ができる？
不動産投資は、一昔前には資産家や投資家のような多額の資金を持っている人がおこなうイメージでした。
ですが、最近ではマンションのワンルーム経営といった規模の小さい投資もあり、普通のサラリーマンでも手を出しやすくなっています。
節税対策や副業の一環として、不動産投資に興味を持っているサラリーマンも多いことでしょう。
実際に、サラリーマン大家さんという言葉も登場し不動産投資人口は増えています。
しかし、バブル時代のような極端なことはなくても、不動産の価値とは日々変動します。
賃貸経営の場合には借主を探すのにも手間がかかります。
結果、投資前に想像していたよりも経営が難しく、結果的に多額の借金を負ってしまう人も。
このような投資でできた借金は債務整理の対象外という話を聞いたことがある方も多いでしょう。
結論からいうと、不動産投資で作ってしまった借金でも債務整理を行う事は可能です。
ただし、不動産が絡む債務整理は正しい方法で手続きをしなければ影響もそれだけ大きくなってしまいます。
今回は、不動産投資でできた借金を債務整理する方法を解説します。
また、重要なことなので先に結論をお伝えします。
不動産投資関連の借金は、クレジットカードや消費者金融の借金とは別物です。
事態が深刻化してしまう前に、1日でも早く今すぐ専門家に相談することをおすすめします。
『今の収入では自力で借金を完済するのは、厳しいのは分かっているが後回しにしたり、放置している。』
『1年以上に渡って借金の利息だけを支払うような状態が続いており、元金が減っていない。もしくは増えている。』
このような状況に陥っている方は既に黄色信号が点滅している状態で、その借金を完済するのはまず無理です。
1人で悩むのではなく手遅れになる前に今すぐ、法律事務所に相談をしてください。
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それでは解説をしていきます。
不動産投資の基本的な仕組み
基本的に、不動産投資は物件を購入し、それを貸し出すことで安定した利益を得るというもの。
住宅ローンを組んで、月々の支払や固定資産税、保険といった経費に利益を上乗せした金額で賃貸契約を交わします。
それだけで毎月一定の金額が手元に入ってくると思えば、リスクが少ない投資と感がてしまいがち。
最近では住宅ローン減税等もありますので、サラリーマンの場合には本業と合わせて確定申告をすることで節税にもつながります。
一見すると、リスクが少なく、株やFXに比べると仕組みも簡単そうな不動産投資ですが、もちろんデメリットもあります。
不動産投資の一番のリスクは、「借り手が見つからない可能性がある」ということ。
せっかく不動産を持っていても、借り手が見つからなくては収益を得ることはできませんね。
特にアパートやマンションそのものではなく、マンションの1室だけを貸しているという場合には、1か月空室があるだけでもローン返済が難しいなんて事になりかねません。
その他にも、家賃滞納のリスクや家賃変動のリスク、ローンの金利変動のリスク、様々なリスクが挙げられます。
不動産投資は借金をした方がいい？
よく、不動産投資では借金をした方がいいと言われています。
この理由としては、2つ挙げられます。
不動産投資の場合、始めるのにどんなに安くても数百万円、数千万円単位の資金が必要となります。
すでにたっぷりと資本を持っている人であれば問題ありませんが、資金を貯めて投資を始めようと思っている場合、不動産購入までにかなりの時間を要します。
さらに現金一括で購入したとしても、月々に受け取れる金額は微々たるもの。
そう考えると、長い時間をかけて資金を準備するよりも住宅ローンを組んで、返済しながらでも収益を上げた方がいい気がしますね。
また、不動産投資はなるべく若いうちから始めた方がいいと言われています。
不動産は何十年と言う時間をかけて減価償却していく資産であり、若いうちに購入しておけば、40代、50代、さらには定年退職後まで利益を見込めます。
生涯収入で考えるのであれば、早いうちから投資を始めるべきなのは間違いありません。
先ほども述べたように、住宅ローン減税を利用することで節税にもなりますし、早いうちにローンを完済してしまえば、老後は家賃収入をまるまる利益として受け取ることができます。
住宅ローンの審査も、若い方が有利ですので、若い方が資金のない状態でも投資を始めやすいというのもあるのでしょう。
不動産投資における“失敗”とは？
不動産投資における失敗とはどのようなものを言うのでしょうか。
様々な状況を考えることができますが、結果としてローン返済が難しくなってしまう事態に陥ってしまうケースは失敗と呼んでいいでしょう。
不動産投資は住宅ローンなどを組むことを前提としているため、賃貸経営が破たんしてしまうと、ローン＝借金を抱えることになってしまいます。
空室が続いたなどでローン返済が難しいとなると、不動産を維持することができません。
この借金を返済するだけの資本があればいいですが、ローン返済を家賃収入に頼っていた場合にはそれも難しいでしょう。
いずれにしても、不動産投資の借金は普通の借金とは異なります。
事態は一刻を争う状況と言っても過言ではありません。
1人で悩むのではなく、今すぐ専門家に相談することをおすすめします。
不動産投資の借金を解決するには？
不動産投資を失敗してしまった場合には、借金をどのように解決すべきか考えてみましょう。
解決方法としては、以下のようなステップを踏むといいでしょう。
不動産の売却
まずは、不動産を売却してローン返済に充てることをおすすめします。
ローン返済が滞ってしまうと、物件が差し押さえられ、競売にかけられることに。
競売では相場よりも安い金額で取引されてしまう可能性が高いため、差し押さえの前に売却してしまった方がマイナスは少なくてすむでしょう。
この方法は任意売却と呼ばれています。
不動産を売却してローンをすべて返済できればいいのですが、売却の手数料なども含めるとこれだけでは借金完済は難しいでしょう。
このような場合には、残った借金を債務整理できれいにする必要があります。
手続き方法は任意整理、個人再生、自己破産の3種類がありますが、不動産投資以外にもローンを組んでいる場合などは任意整理や個人再生をおすすめします。
任意整理では、ローン会社と直接交渉し、利息金をカットしてもらうなどして月々の返済額を減らします。
残った借金額が大きい場合には、個人再生で裁判所を通して借金を5分の1程度に減額して、長期分割返済にしてもらいましょう。
自己破産の場合には、すべての借金は帳消しになる代わりに、持っている資産などを処分しなくてはいけません。
自宅や車を所持している場合にはこれらも処分の対象となります。
資産が何もない状態であれば、不動産の売却をせずにいきなり自己破産の手続きを開始してもいいかもしれません。
どの手続きを選ぶにしても、専門知識のない状態ではスムーズにことが運びません。
不動産投資で失敗したと思ったら、早い段階で弁護士などの専門家に相談するようにしましょう。
不動産投資と債務整理まとめ
株やFXと比べて不動産投資はリスクが少ないと言われていますが、その分、高額の住宅ローンなどを組むことになります。
所有物件を売却処分したからと言って、必ずローンを完済できるとは限らないことを覚えておきましょう。
不動産投資で借金を負ってしまった場合には、まずは不動産の売却によって損失を補填する必要があります。
それでも残ってしまった借金は、返済が難しいようでしたら債務整理を検討してください。
不動産の売却や債務整理は、簡単な手続きではありません。
いずれにしても、経営が危ういと感じているのであれば手遅れになる前に相談をする事が重要です。
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